秋季房交会即将拉开帷幕，每年的两次房交会，也是购房者的下单高峰期。有专业人士称，2008年刚性购房需求将集中在秋季房交会爆发。最近，本刊接到一些购房者的来电，咨询有关买房方面的各类问题。很多购房者都很关心如何能让自己选到满意的房子，但由于经验不足，在面对很多现实问题时，都感到有些力不从心。因此，《黄金楼市》顾问小组特别制作了《置业40问》从买房前到交房后，各种容易出现的问题一一解答。 

　　1、购买新房要注意些什么？ 

　　购买新房时，首先要看“五证二书”。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。拿到新房后，要请专业验房师进行验收。如在签字前发现问题，你会比较方便追究开发商的责任。 

　　2、现在是买房的好时机吗？ 

　　现在楼市的价格从某种意义来说，算是一个买房的好时机。因为价格比去年同期有所下降。虽然从目前来看，今后房价的走势尚不明朗，但房地产本身还具备不可复制性。同样地段，户型、位置的楼盘，也许在今后很多年内都不会再出现类似的。所以，自住型购房者在现阶段如果有比较满意的楼盘，可以下手。而投资者最好是谨慎入市。 

　　3、签订合同时应该注意哪些问题？ 

　　签定合同的时候，注意一定要仔细看清楚合同的内容。在售楼部现场的时候，找销售人员要广告和楼书，以备将来维权时使用。在与开发商签订购房合同时，应让开发商把广告或楼书中的各项承诺都写入合同，具体应该主要看清楚这些内容： 

　　1，签合同首先应将开发商提供的合同与标准商品房购房合同做一对照，如有出入立刻交涉。 

　　2，律师建议购房者最好与发展商在协议中约定，若购房者得不到贷款时订金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费。 

　　3，看清楚补充协议条款，最好找律师帮忙。 

　　4，购房者一定要把每一个具体的时间、地点、材料以及开发商的口头承诺用准确的词语和数字落实在合同里，越细越好。 

　　5，购房者应将物业管理条例与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 

　　6，购房者在合同中要详细明确对开发商没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的处理方法。 

　　7，尽量争取一份对自己有利的补充协议。 

　　8，合同不要留白，多页合同要每页都签名，最好有证人在场。 

　　4、怎样避免冲动性购房？ 

　　其实，适合自己的房子就是最好的房子。景观越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想。方便实用、适合自己才是最实在的。所以，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。 

　　5、购买过渡房要注意什么？ 

　　过渡房的作用很明显，就是在不长的过渡期居住，业主以后肯定会再次置业。因此，过渡房要注意，所买的房子应该具有一定的“变现性”，即具备一定的投资潜力，如可以比较容易地上市出售或出租的房产。同时，不能为了过渡房付出太高的经济成本，给自己超负荷的经济压力。 

　　6、热销的楼盘就是好房子吗？ 

　　“这个楼盘购房的人很多，想必房子没问题。”这样的想法是不对的。因为新开盘的商品房大家都不知道实际情况到底如何，有的是因为开发商的口碑比较好，让人信赖；有些是因为规划比较好，环境比较好，难以复制；有些是因为价格便宜，让人心动……，但是，还有一些楼盘，是因为开发商的广告宣传得好，造成了一种抢购热销的气氛。外行看热闹，这就给人一种假象：“价廉物美，这么多人买，房子肯定没有问题。”在这种抢购热销的气氛中更容易忽视它的问题和缺陷。 

　　培养自己的判断力 

　　7、选择大盘置业有什么好处？ 

　　一个大盘社区在某种意义上，就是一个“社会”。它是由生活各异、层面不同的千万家庭所组成的大家园。在这个大家园里存在着种种差异，如不同的文化背景，不同的工作环境，不同的生活方式，不同的兴趣爱好等等，但都会使现实生活更多姿多彩，更加让人感受到生活的美丽。 

　　在较长的时间段中，区域价值的提升会出现一个显著的跨越，同时，随着外部环境、园林等配套设施的完善，大盘的生活气息、舒适性都会得到明显的体现。即使是在一些原本不被看好的区域，由于大盘的开发，区域价值得到提升。这就是为什么推荐大盘置业的理由。 

　　8、如何判断一个户型好不好？ 

　　房屋户型的特点，是选择购房的决定性因素。考虑户型的基本因素包括：层高、户型功能结构划分、隐私性、景观、朝向、采光、通透性、噪音的干扰程度和附送面积等。根据以上因素选择户型时，综合考虑以下三方面： 

　　空间有效分离。一般一个好的户型设计应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上的异性子女应该分室居住；功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间；动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开；公私分开是指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护；主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别；干湿分开是指厨房、卫生间等带水的房间应与卧室分开。 

　　面积恰当、尺度适宜。人们较理想的卧室面积应在12平方米至15平方米之间，较理想的客厅面积在21平方米至30平方米之间，客厅的开间不应小于3.9平方米。此外，各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。 

　　健康性因素的合理利用。呼吸、采光、通风对人的健康有着至关重要的影响。如：朝向合理、光线充足、通风良好、安静舒适等。每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。 

　　9、如何判断一个楼盘的性价比高不高？ 

　　购房者在看中了某个区域或具体楼盘后，应当对同一区位、同等档次楼盘的价格和性能进行比较。首先，要清楚用于比较的价格概念。报价有起价、均价、毛坯价、装修价等多种方式，加上不少促销，购房者还要搞清楚报价和实价的区别。其次是结合性能进行比较。一般来说，性能越好的楼盘价格越贵，要避免为了一些华而不实的卖点，而负担不必要的支出。 

　　关于投资 

　　10、自住兼未来投资买新房还是二手房？ 

　　这样的房子其实新楼盘和二手房皆可，最好是成熟地段的小户型，便于将来出租或变现。房屋面积最好控制在30-60平方米之间，它可以满足单身居住的需要，而且以往的租购比调查也表明，同一楼盘中的这类的小户型回报率更高。 

　　11、买房投资，应该注意些什么？ 

　　如果是进行投资，要意识到这是商业目的，因此，不是根据自己的喜好来买房。进行不动产投资，区域选择最为重要。因为区域是直接影响房屋的保值升值的重要因素，一定要慎重。靠近各种经济商圈、交通方便或是有较大升值潜力区域的房屋应优先考虑。另外还要注意楼层、朝向、户型等影响居住舒适度的因素，可以按一般的住宅选购标准决定。 

　　12、购买什么房子风险小? 

　　一类是成熟区域、地段好的住宅。这种地方房源有限，房价较稳定，抗跌性好。 

　　一类是品牌开发商的品质楼盘，尤其是品牌大盘。 

　　一类是涨幅不大，但居住性高的房子。价格涨幅不大的房子，即使价格下跌，空间也很有限。而且如果居住性高，未来升值的可能性更大。 

　　一类是别墅、花园洋房、多层等高端物业和珍稀物业，它会比普通住宅更保值。与普通住宅相比，高端物业的目标客户对价格敏感度不高，购买力更强。 

　　同时，即使是普通住宅，位置好、景观好的房子，也具有相对高的保值性和升值前景。 

　　13、远郊的房子可以投资吗？ 

　　郊区的房子当然可以投资。不过一定要谨慎选择。总的来说，不要轻易投资政府没有多少投入的远郊房。因为只有“远景”规划的远郊房子轻易就能耗掉十来年的时间，即使是做长线投资，时间也太长了。而且，尤其是在楼市遇冷时，远郊房升值速度更慢，且抗跌性不强。能保值的远郊房，需要区域有强力支撑，比如新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、商务区、产业园、大学城等。 

　　14、精装房适合投资吗？ 

　　投资精装房要注意选择有品牌和品质的房子。如果打算几年后出手，最好别买精装修房。因为精装修房的装修折旧非常快。按照生活习惯，家庭装修通常是5年更新一次，再好的装修使用了5年，即使使用功能不打折，装修风格也过时了，转手时只会成为砍价的理由，而不能给总体加分。 

　　15、80后首次投资房产应注意些什么？ 

　　由于经济能力所限，第一套住房一般不会是“80后”的最后一套房产，在购买时应适当考虑其投资价值。专家认为首次投资房产应重点关注三大因素，即房屋所处地段和房子本身的质量以及房屋的“租售比”。“房屋的‘租售比’指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，一般将租售比控制在1：200之内会较合适，超过范围则有可能潜藏更大风险。 

　　16、商铺投资与住宅投资哪个回报率更高？ 

　　投资回报率取决于很多方面，并不是单单以物业形态来决定。一般来说，商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率要高于住宅。但是，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。 

　　17、尾房是否适合投资？ 

　　现在市场上的尾房分几种。第一种是开发商捂盘销售，想将最后的尾房卖上个好价钱。这类尾房户型和位置一般都很好，尤其适合自住，但投资的话升值空间不够大。另外一种就是销售到最后剩余的有些户型、设计等各方面不够完美的房源，这类尾房价格一般都很优惠，但是很多打算自住的购房者仍然不愿购买。可是，这些不完美的因素对租客影响不大，所以尾房投资未必不能尝试。 

　　18、投资高档住宅应该注意什么？ 

　　高档住宅分为很多种。原则上来说，高档住宅的购买群体相对单纯一些，而且像别墅之类的高档住宅，国家已经出了“禁地令”，稀缺性注定这类物业投资起来风险要小一些。但由于高档住宅价格高，面积一般也不小，投资会需要一大笔资金。而且，必须具备对高档住宅的分析能力，尽量选择位置地段都好的楼盘，或者选择那些不可复制的绝版区域。由于房地产同样在发展，现在的高档住宅，小区规划，也许在几年后很容易就被新一代的建筑掩盖掉风采。只有具备别人无法复制的经典，才能保证楼盘的升值潜力，投资高端物业尤其如此，也许几年后，这些曾经最高档的楼盘，看起来已经不过如此，但是地段、位置，却是新修建的高档楼盘完全无法相比的。 

　　关于收支 

　　19、如何才能避免因为买房给生活带来压力？ 

　　为避免“买房增加生活负担”这一风险，购房前，先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，这要比找完房子再算价钱明智得多。如果需要贷款，要选择适合自己家庭收入的按揭比例，并不是贷得越多越好。 

　　由于贷款年限一般较长，难以避免会出现还款困境，比如家里发生意外或者公司裁员等等。如果家庭和朋友都无法给予你有效支持，还有两种方式可以让你渡过难关：一是更改还款方式，如原来的等额本金无法承担，可以改为等额本息的还款方式，或者把原来的月冲公积金还贷改为一次性冲还贷以应付眼前暂时的财务危机；二是延长还款时间，把原来10年修改为20年等，都可以减轻还款压力。 

　　20、应该怎样判断自己按揭几成房贷更适合？ 

　　按揭房贷应考虑家庭成员的共同收入，计算房贷费用在家庭支出中所占的百分比。一般以每个月的房贷款不超过共同月收入的30%为宜，超过50%就到警戒线，必然对家庭的经济决策和生活情况产生影响，并会给人带来压力和紧迫感，会极大的影响生活幸福的指数和生活质量。 

　　21、哪种还款方式更适合80后？ 

　　由于年轻人提前还贷的可能性很高，因此建议在选择还款方式上最好选择“等额本金”，最终提前还贷时能够节省不少的利息。 

　　22、买一套房子到入住需要准备多少钱？ 

　　首先当然是房款。从目前各个楼盘的付款方式来看，三成的首付比较普遍。除此之外，购房时还必须交纳2%的房屋维修资金。以一套总价为30万元的房屋为例，必须准备9万元作为首付，6000元维修资金，再加上其他杂费，全部加起来至少要准备10万元才能购房。如果需要马上入住的，还要准备一笔装修金，根据目前市场装修行情来看，一般至少要准备4万元至10万元不等的装修金。 

　　一般有置业经验的购房者都知道，切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。 

　　23、年轻人选择多长的贷款年限合适？ 

　　还款年限选择15至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己未来收入会大幅增长，则不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用。这样也可少付利息。 

　　24、提前还贷应注意些什么？ 

　　提前还贷时，一般都要求客户提前通知银行，银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，并支付当月利息。然后，银行会将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房地产管理部门登记，律师办好手续之后，通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续就直接把房权证或购房合同还给客户。 

　　需要提醒的是，提前还贷之后，凭保险单正本和提前还贷证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还贷退还保险费，须根据购买的是现房还是期房、期房的投保实际期限等。 

　　提前还贷别忘了到税务部门办理退税手续。购买商品房时应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，在签订合同、支付房款后即办理购房者已缴个人所得税及抵扣申请，取得税收通用缴款书。提前还贷后，即可取得房权证，应该在办妥房地产权证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 

　　25、用积蓄买房或是用贷款购房哪个更为合适？ 

　　现在有些购房者或许已有足够的财力，可以一次性付清全部房款，于是就不愿因负债而承担利息支出。但申请住房按揭贷款仍然是合算的。从表面看贷款确实要付出利息成本，但如果你能把自有资金用作其他投资，能取得高于贷款利率的投资收益，肯定会比把自有资金交给房产商而毫无收益来得合算。另外，如果在买房时用尽自己所有的积蓄，一次性付清了房款。当房屋交付使用时，就只能申请贷款来装修新家了，而此时可以申请的将是个人住房装修抵押贷款，承担的是高于住房贷款利率的期限贷款利率，这样就会增加贷款成本。 

　　26、如何享受更高的优惠？ 

　　对于购房者而言，一般有5种享受优惠的机会： 

　　一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠，但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的，由于从期房到现房，房价涨幅一般在10％左右，所以优惠幅度一般被控制在10％以内; 

　　二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率； 

　　三是团体购房时，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售； 

　　四是买尾房可以得到优惠，一般来说，开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传，会将尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的优惠； 

　　五是已经买了房的业主，若再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报，至于优惠的具体形式视情况而定，比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。 

　　不能两全其美时的取舍 

　　27、选择市内的高层公寓还是郊区的花园洋房？ 

　　如果你的年龄在四十五岁以下，热爱工作，在城里的房子只能买得起两居或三居或四居，但在郊区则买得起洋房、Town House甚至别墅，建议还是先买城区的房子。汽油价上涨让住在郊区的成本不断上升，而且，如果每天都要花两三小时在路上奔波，你会发现实在是太辛苦。 

　　28、选择期房和现房哪种更好一些？ 

　　一般情况下，市场上大多数楼盘会在期房期间就开始出售。因此在售期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约，即从签订购房合同至交房的这段时期内发生的不确定因素对购房人是否取得合同约定的结果会产生影响。目前，购期房的纠纷主要表现在：延期交房、房屋质量、权证、配套问题等。而现房的权属和品质已经基本确定，纠纷较少，但一般来说现房的价格都会高过期房，而且现房销售的多为尾盘，选择余地较小，大多数在售现房的房源都不太理想。因此，选择知名开发商开发的期房是可以规避风险的一种方式。 

　　29、买房的时候怎么选楼层？ 

　　很多购房者都会在购房时因为选择楼层犹豫不决，实际上买房选楼层主要还是看自己的实际需求。这里提一些各个楼层的大致情况，可以根据自己实际情况来进行选择。 

　　低层：从方便的角度来说，自然首选低层。老年人出行率高，住低层方便走动，电梯坏了也不受影响。现在还有很多住宅项目的一层附送花园，非常适合中老年人居住生活。从噪音问题来看，低层因为障碍物和绿化带的过滤，噪音会比直接接收声波的高层要减轻许多。另外，对老人来说，住在高层还可能面临心脏不适等身体问题。 

　　4—7层：楼房的中段位置相对折中地集合了高层和低层的优点，便利性、景观都不错，同时可照顾到不同年龄段人的需要，家庭中各成员的需求均可得到满足。 

　　8—12层：这是空气悬浮物最多的地方，灰尘最大。顶层夏热冬冷，遇到房屋质量不好还可能墙面漏水。 

　　13层及以上：视野开阔、空气新鲜、私密性好。顶层：夏热冬冷，遇到房屋质量不好还可能墙面漏水。 

　　在选楼层的时候，还可以看看小区的园林景观布局，一般说来，如果阳台前有大树分布可选四至六层，这个高度刚好是树冠顶部，往外看效果最好，一片郁郁葱葱的树顶映衬远处的美景。 

　　关于婚房 

　　30、哪种户型更适合作婚房？ 

　　婚房概念的推出，体现了市场的细分，也可以说是营销的一种手段。事实上对于婚房来讲，大多数楼盘都是以两室、小三居室设计为婚房的概念，其实这样的户型产品也适用于众多非“新婚”家庭。婚房，最重要的还是在于对房子的本身的装饰和装修的体现上，对于户型产品本身的设计上不会有非常大的影响，通常以实用型为主。 

　　31、二手房适合作婚房吗？ 

　　由于年轻人好面子，往往都要买新房结婚，即使经济有困难也要想方设法买新房，很少有年轻人愿意购买二手房。实际上，结婚并不一定要买新房，二手房也能做新房。二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点的房子。因此，年轻人在购房时，不妨适当考虑一下二手房。 

　　关于二手房 

　　32、如何选择房改房？ 

　　如果不能准确判断房子的建筑年代时，最好的方式是在合同中进行注明；同时，也可以在楼盘的外立面寻找施工单位注明的楼房建设年代。当然，也可以找周边老住户打听一个大概的建筑年代。此外，还有一个窍门，看房时可以查看一下水表、电表和气表的生产日期，一般来说，只要是原配水表，它的生产日期会比较接近建筑年代。 

　　33、如何找二手房公司？ 

　　二手房公司也应该谨慎选择。因为二手房公司现在很多并不规范，尤其是一些小公司，存在吃差价、不正规等问题，对房屋中介费的收取也经常没有明确的标准。因此购买二手房的时候，应该尽量选择正规有名气的二手房中介公司，以免上当受骗。 

　　看房窍门 

　　34、买现房时，有没有什么看房窍门？ 

　　第一招，看晚上。买现房应充分了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。第二招，看雨天。再好的伪装也敌不过下雨，房屋漏水、渗水在几个雨天后将一览无余。第三招，看格局。房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。第四招，看墙角。注意仔细观察墙角是否平整、龟裂、有无渗水。第五招，看做工。每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。第六招，看窗外。一定要注意通风、采光、排气管等是否良好。第七招，看楼梯。如果发生灾难，楼梯是惟一逃生之路。第八招，看顶上。要注意观察天花板和角落有无漏水。 

　　35、买二手房如何挑选最佳看房时间？ 

　　业主出售房屋的原因有很多，其中有因房屋隐患出售的，所以购房者一般要在三个时间段看房后，才能最大可能地发现房屋质量问题。在晴天白天看房，重点注意房屋的采光、通风和室内外的墙体结构是否良好；最好晚上再去看一遍，因为入夜后看房，可以充分了解小区是否安静，是否存在周边噪音的干扰，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施，这些情况在白天是无法看到的；雨后再看房，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无余。尤其要留意阳台、卫生间附近的地板，看看有无潮湿发霉的现象。 

　　此外，购买二手房最后选择下午的时候到小区里看看，和那些已经入主的业主们交流一下他们的居住感受，从中也能获得不少也许你没有想到过的信息。 

　　36、看样板房时应该注意什么？ 

　　样板房是开发商向购房者直观展示商品信息的一个广告类产品，因此，对样板房的包装开发商一般都费了很大的心思。在看样板房的时候，购房者最好带一把尺子，因为开发商为了展示房屋的空间和户型，往往会将柜子做的很薄，桌子凳子等家具也全都小了一号，阳台、飘窗的面积也有适当加大，这样来给人造成视觉上宽敞明亮的效果。因此，购房者一定要用尺子仔细测量，与自己准备购买的户型合同上的尺寸对比，最好对普通的家具尺寸大小也有个基本了解，才能根据这些数据才判断房屋的真实情况。而且，向售楼人员询问哪些是房屋的设施，哪些仅仅是为了展示房屋功能的需要，那些墙面是做了修改和移动，它们原本应该在什么位置。 

　　买房禁忌 

　　37、哪些房屋不能买卖？ 

　　国家的确规定有六种房屋是禁止买卖或对买卖有严格限制。 

　　（1）违法建筑或违章建筑，其表现是没有销售许可证； 

　　（2）有纠纷或产权不明的房屋； 

　　（3）著名建筑物或具有文物古迹性质的需要保护的建筑物； 

　　（4）神庙教堂等宗教类建筑物； 

　　（5）由于国家建设需要使用或已确定为拆迁范围内的房屋。 

　　（6）对国家、单位补贴后廉价购买或建造的房屋进行买卖，国家有一定的限制。 

　　新房验收 

　　38、如何进行新房验收？ 

　　新房验收不仔细带来的小麻烦，会给日后装修、居住带来不必要的烦恼，因此在验收新房时，需要注意以下十点： 

　　（1）房屋外观及内部结构是否与售房说明一致，门洞尺寸是否便于家具出入。 

　　（2）门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。 

　　（3）地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍，抹灰是否脱落。 

　　（4）可视、对讲系统是否正常。 

　　（5）开关是否开关自如，插座是否有电（使用试电笔测试）。 

　　（6）厕所、厨房是否给、排水顺畅，马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件。 

　　（7）厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。 

　　（8）操作台尺寸、流线是否符合使用。 

　　（9）厨房、厕所地面应放水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 

　　（10）用尺子将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。 

　　关于细节 

　　39、购买小户型，应该注意哪些关键因素？ 

　　在小面积的产品当中，有几点是需要多关注一些，一个是小面积下的户型设计分配问题，厅、卧、餐、厨卫都应设置得比较合理。第二，有一些产品为了把户型做小，在大楼当中一层住很多户，但是楼间的交通会对他造成影响，这时候要注意这些问题。第三点，小区的配套设施、教育的设施、以及交通的配套设施等等也要综合考虑。 

　　40、买精装修房应该注意哪些问题？ 

　　装修房屋与普通商品房最大的不同就是开发商已经做好了房屋的装修，购房人入住后可以省钱、省心、省时、省力，而且设计到位，房屋质量有保障。签订购买这种房屋的合同时，还要注意合同中对于装修方面要有所约定。 

　　首先是装修的价钱。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签订合同时应注意到房屋价款的组成不是普通房屋的价钱和精装修的费用的简单相加，而是要体现出精装修房屋是一个整体，一旦出现纠纷也要作为一个整体来处理。其次，也是最重要的，就是在合同中要对装修的标准进行约定。要把房子交付时的装修标准在合同中加以明确，从装修的设计、布局到建材的选用以及施工工艺等都要详细地在补充条款中体现出来。第三，合同中要约定装修项目如何变更的问题。第四，合同中要对于装修方面的纠纷处理单独约定。王宇新